A pesar de la incertidumbre económica por la escasez del dólar en el país, una parte significativa de los consumidores de ingresos medios y altos percibe los inmuebles como una oportunidad de inversión.
Estos consumidores buscan rentabilizar sus ahorros mediante la compra de propiedades, pues ven a este negocio como una forma de capitalizar sus recursos y generar ingresos adicionales.
“La escasez de dólares ha hecho que algunos compradores tengan dificultades, pero el mercado sigue adelante. Muchas personas han encontrado maneras de seguir comprando y vendiendo, adaptándose a la situación. El mercado ha tenido que ajustarse, pero sigue habiendo interés y movimiento, aunque sea a un ritmo diferente”, dijo a La Razón el presidente de la agencia inmobiliaria RE/MAX Bolivia, Oliver Viera.
Para Viera, adquirir una propiedad siempre ha sido una forma de proteger el capital, sobre todo en tiempos inciertos. Señaló que los bienes inmuebles son una inversión que tiende a mantenerse estable y a veces incluso a apreciarse con el tiempo. Además, “tener una propiedad también puede generar ingresos por alquiler, lo que es un gran beneficio para muchos”, señaló el presidente de la agencia inmobiliaria.
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Añadió que, normalmente, la mayoría de las ventas se hacen basadas en el tipo de cambio oficial, ya que es el estándar y genera confianza. “Pero, en algunos casos, las partes pueden estar de acuerdo en usar otro tipo de cambio si eso les da más tranquilidad. Cada acuerdo es único, y depende de lo que ambas partes consideren justo”.
Si bien el negocio inmobiliario continúa sólido, la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI) considera que la fluctuación en el tipo de cambio ha generado un impacto significativo en el sector inmobiliario, particularmente en los costos de los materiales de construcción importados.
Debido a la escasez de dólares y las comisiones adicionales para giros al exterior, muchos desarrolladores se han visto obligados a revisar y ajustar sus modelos de negocio.
“De acuerdo con un estudio realizado por la consultora CITRINO, los precios de los bienes inmuebles en el primer semestre del año no mostraron variaciones significativas en comparación con el año anterior. Sin embargo, es importante destacar que el aumento en los costos de los materiales de construcción, impulsado por la escasez de dólares, llevará a un incremento en los precios de los nuevos proyectos para compensar estos sobrecostos”, señaló a este medio de comunicación el presidente de la CBDI, Juan Pablo Saavedra.
Dijo que, en respuesta a este desafío, la CBDI ha implementado el Índice de Costos de Construcción de Viviendas (ICC-CBDI), que es una herramienta clave para que tanto desarrolladores como compradores puedan entender las variaciones en los costos de construcción de viviendas. Esto permite ajustar los precios y cuotas a lo largo del tiempo, mitigando de manera más efectiva los efectos de la volatilidad cambiaria.
Saavedra afirmó que aún no se ha observado un incremento significativo en el valor de las propiedades, ya que los desarrolladores han tratado de mantener estabilidad en los precios para cumplir con la demanda de viviendas.
“No obstante, si las dificultades económicas persisten, es probable que veamos un ajuste moderado en el valor de las propiedades, especialmente en nuevos proyectos, donde el aumento en los costos de construcción se hace más evidente”.
Aún no se puede precisar un porcentaje exacto, pero es un escenario que estamos monitoreando de cerca a través del Índice de Construcción de Vivienda (ICC-CBDI), argumentó.
Según el estudio de CITRINO, para entender el comportamiento de los precios de los activos inmobiliarios se debe hacer una gran diferenciación entre dos términos.
Uno, el valor: que es el componente intrínseco de un inmueble, tierra y edificación. La primera, si se encuentra en una zona de desarrollo con construcción, se volverá escasa y se valorizará, lo que conocemos como plusvalía. Las edificaciones, si mantenidas adecuadamente podrán aportar a su valoración en el tiempo.
El precio, a diferencia de valor, es lo que el mercado está dispuesto a pagar y este depende de la capacidad de pago y voluntad de compra de la demanda, como también del nivel de oferta de inmuebles similares.
PLUSVALÍA
“El valor tienda a incrementarse (plusvalía) en el tiempo, en ciertos momentos de forma más acelerada, pero el precio fluctúa de forma cíclica, hay momentos que el precio se encuentra por encima del valor, otros por debajo del valor. Por ello es muy importante conocer el ciclo de ocupación de un tipo de activo en una región específica”, explicó a La Razón el fundador de Citrino Capitales Inmobiliarios, Julio Valenzuela.
Puso como ejemplo a la ciudad de Santa Cruz, donde el nivel de ocupación se encuentra en 94%, es decir de cada 100 inmuebles residenciales (casas y departamentos) 6 se encuentran desocupados, muy diferente a la situación del año 2016, donde el 99% se encontraban ocupados.
Esta situación significa que estos activos se encuentran en una fase de recesión generada por una sobre producción de inmuebles o sobre oferta.
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“Adicionalmente necesitamos comprender qué ha sucedido con los valores de alquiler de estos activos en moneda extranjera. Debemos diferenciar esta situación en dos instancias, un momento predevaluación monetaria y posterior a la misma. Desde 2017 a 2022, los alquileres se redujeron de forma real un 26%. Y desde la perspectiva del propietario, desde 2023 a 2024, por los efectos de la devaluación, el propietario recibe un 21% menos en dólares. Consolidando una pérdida real de ingresos en dólares de un 42% desde 2017 a 2024”, acotó Valenzuela.
Para los entrevistados, es altamente posible que haya una bajada brusca de los precios de bienes inmuebles en el mediano plazo en el país, debido a la coyuntura económica existente, pero siempre tienden a recuperarse después de la caída.
LA RAZON
