El Gobierno emitió el Decreto Supremo 4732, mediante el cual se establece un mecanismo para evitar prácticas y cláusulas abusivas en los contratos de venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, de bienes inmuebles.
Con este Decreto los contratos deben contar obligatoriamente con la certificación de no contener cláusulas abusivas, emitida a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor.
El viceministro Jorge Silva explicó que se ha tomado esta decisión tras identificar prácticas abusivas, como sancionar con un dólar cada día de retraso de pagos, reversión sin reconocer la inversión en la obra o la ocupación del lote sólo como detentador hasta que se cumpla la deuda.
El Decreto identifica como prácticas abusivas suscribir contratos que no tengan la certificación, ofertar bienes sin acreditar facultades específicas de disposición otorgadas mediante instrumento público por el propietario, incumplimiento de plazo de entrega, incumplimiento de características técnicas condiciones acordadas.
Además, son prácticas abusivas exigir cualquier otro cobro no previsto en el contrato; incumplir ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos establecidos; modificar unilateralmente el uso de las áreas comunes ofertadas; y la venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización del Gobierno Autónomo Municipal.
Para contar con la certificación, los contratos deberán contener los siguientes parámetros:
- a) Identificación del propietario del bien inmueble;
- b) Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda;
- c) Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble;
- d) Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato;
- e) Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación;
- f) Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios;
- g) Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento;
- h) Disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes;
- i) Cláusulas que no sean desproporcionales para la usuaria y usuario, consumidora o consumidor;
- j) Fecha de inicio de la obra, cuando corresponda;
- k) Fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato;
- l) Todos los pagos que la usuaria o usuario, consumidora o consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos;
- m) La superficie del bien inmueble y sus características técnicas;
- n) Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos;
- o) Planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios;
- p) Documento de administración de territorio aprobado por el Gobierno Autónomo Municipal, para lotes;
- q) Cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes;
- r) Otros requisitos que puedan ser solicitados.
Los usuarios pueden reclamar el incumplimiento del contrato ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor,
El Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional aprobará mediante Resolución Ministerial el procedimiento y otros aspectos necesarios para la aplicación del Decreto, en 20 días.
El Decreto también establece que quienes cuenten con contratos vigentes comprendidos, suscritos con anterioridad a la fecha de su publicación, podrán presentar los mismos ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, a objeto de la verificación de la existencia de cláusulas abusivas.
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